ฟรีเว็บบอร์ด | สร้างเว็บบอร์ดฟรี | บันทึกหน้านี้ | 19548 เข้าชม | 471 คะแนน | ให้คะแนน
::: ผู้สนับสนุน :::
หัวข้อกระทู้ สาระพันปัญหาในหมู่บ้านจัดสรร การจัดตั้งนิติบุคคลฯ ( อ่าน 4294 ครั้ง ) บันทึกหน้านี้

Post By : tatreebo

รูปของสมาชิก tatreebo
ระดับ : ผู้ดูแลเว็บบอร์ด
IP : 27.130.56.xxx
กระทู้ : 256 โพส
พลังน้ำใจ : 2
ออฟไลน์ ออฟไลน์
ค่าพลังชีวิต : 5.37%
HP member status
ค่าประสบการณ์ : 100%
member status

ข้อมูลสมาชิกของ
::: เมื่อ : พุธ 6 เดือน กรกฏาคม ..2554 11:03:48 ::: กระทู้ : คะแนน ::: อ่านแล้ว : 4294 ครั้ง :::
Quote Topic Save Topic No Use Topic

  • ที่มา http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=196930

    การบริหารจัดการ หมู่บ้านจัดสรรภายหลังสิ้นสุดการดูแลของบริษัทบ้านจัดสรร
    รูปแบบการบริหารจัดการโครงการหมู่บ้านจัดสรร อย่างที่มีการบริหารจัดการอยู่ปัจจุบัน ก็มีอยู่ 4 วิธี ดังนี้

    1. การให้บริษัทจัดสรรเดิม บริหารจัดการต่อไป
    2. การจ้างบริษัทรับบริหารจัดการ เข้ามาดูแลใหม่
    3. การยกพื้นที่ในหมู่บ้านเป็นสาธารณะ ให้สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. เป็นผู้ดูแล
    4. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ขึ้นมาบริหารจัดการ

    ส่วนใหญ่แล้ววิธีที่1 บริษัทจัดสรรเดิมนั้น ไม่ค่อยรับบริหารต่ออยู่แล้วเนื่องจากบริษัทดังกล่าวจะต้องหากำไรสูงสุด จึงมุ่งไปในการผลิตโครงการใหม่ขึ้นมาดีกว่า

    วิธีที่2 ตอนนี้ยังมีบริษัทที่รับบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร ที่มีประสบการณ์ค่อนข้างน้อย หรือ แทบจะไม่ค่อยมีเลยก็ว่าได้ เท่าที่มีก็เฉพาะอาคารใหญ่ๆ

    วิธีที่3 เป็นวิธีที่พบมากที่สุดในยุคก่อนมี พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื่องจากไม่ต้องหาผู้รับผิดชอบใดๆ ผลักภาระดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่น เช่น อบต. ดูแล การจัดเก็บค่าส่วนกลางก็ไม่มี มีแต่ค่าใช้จ่ายทั่วๆ ไป เช่น ค่าขยะ ค่าภาษีบำรุงท้องที่ เท่านั้น

    วิธีที่4 เป็นวิธีใหม่ที่หน่วยงานของรัฐที่คิดวิธีนี้คิดว่าเป็นวิธีที่ผลักภาระได้ดูดีที่สุด ทั้งที่เราเสียภาษีให้กับท้องที่? โดยได้บรรจุไว้ใน พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้จัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมามีบทบาทและหน้าที่ในนามคณะกรรมการหมู่บ้านในการบริหารจัดการ เพื่อให้มีการบริหารจัดการเอง เช่น การรักษาความปลอดภัย ความสะอาด การจัดเก็บขยะ การดูแลสาธารณูปโภค และทรัพย์สินส่วนกลาง ตลอดจนการดูแลข้อระเบียบการอยู่ร่วมกัน

    บริษัทบ้านจัดสรรได้ผลประโยขน์อะไรจาก การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

    1. บริษัทบ้านจัดสรรโยนหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) เป็นฝ่ายดูแลรับผิดชอบแทนทั้งหมด
    2. บริษัทบ้านจัดสรรมีหน้าที่จ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ เฉพาะแปลงที่ดินซึ่งยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกเท่านั้น
    3. บริษัทบ้านจัดสรรจะได้รับเงินประกันคืนจากกรมที่ดิน ซึ่งสำหรับหมู่บ้านขนาด 100 หลังขั้นไป ก็จะเป็นหลักล้านเลยทีเดียว เพราะตาม พ.ร.บ.การจัดสรร พ.ศ. 2543 เจ้าของโครงการต้องมี "แบงก์การันตี" เพื่อสร้างสาธารณูปโภคก่อนขายโครงการ 15% ของมูลค่าก่อสร้าง เมื่อสร้างแล้วเสร็จ เจ้าหน้าที่ของรัฐตรวจการใช้งานผ่านแล้ว จึงสามารถเอาแบงก์การันตี 15% คืนได้ แต่ยังต้องมีแบงก์การันตีไว้อีก 7% ของมูลค่าสาธารณูปโภคเพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของโครงการ และเมื่อโครงการแล้วเสร็จ มีผู้อยู่อาศัยจนถึงตามกำหนดต้องส่งมอบสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลดูแลต่อไป และต้องโอนเงิน 7% ดังกล่าวเข้าบัญชีนิติบุคคลทันที จึงคุ้มกับการที่บริษัทบ้านจัดสรรจะใช้ทุกวิธี แม้แต่การใช้นอมินี เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้สำเร็จจนได้

    หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ที่ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ควรรู้...
    ปัญหาการร้องเรียนที่เกิดภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลนับวันจะเพิ่มขึ้น เช่น ข้อมูลการร้องเรียนทางสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค [สคบ.] (2546) พบว่าคำร้องเรียนทางจดหมายเกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นทุกปี โดยปัญหามักเกี่ยวกับ

    1 ค่าซ่อมสาธารณูปโภค ใครควรจ่าย: ปัญหาที่เกิดขึ้นเกือบทุกโครงการกับการที่ บริษัทบ้านจัดสรร จะต้องส่งมอบสาธารณูปโภคต่างๆ พื้นที่ส่วนกลางเข้าสู่นิติบุคคลที่มีลูกบ้านเป็นผู้ดูแล คือ ลูกบ้านไม่รับโอน เนื่องจากไม่พอใจในสาธารณูปโภคที่ไม่คงเดิม ถนนแตกร้าว ระบบท่อน้ำ และอื่นๆ เริ่มมีปัญหา โดยในกรณีที่บริษัทบ้านจัดสรร ก็มักให้เหตุผลว่า ลูกบ้านเองก็ได้ใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง และเมื่อเกิดการใช้งานย่อมเสื่อมสภาพตามเวลา ซึ่งเหตุผลนี้ ลูกบ้านก็จะโต้กลับทันทีว่า สาธารณูปโภคไม่น่าจะเสียหายในเวลาอันรวดเร็ว แม้จะมีการใช้งาน แต่เป็นเพราะมีรถขนาดใหญ่ของงานก่อสร้างบริเวณโครงการด้านในซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จทีหลัง เข้าออก มากกว่าที่ทำให้ถนนเสื่อมสภาพเร็ว ไม่ใช่การใช้งานปกติของผู้อยู่อาศัย
    เทคนิคของบริษัทบ้านจัดสรร ก็จะพยายามผลักดันให้มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยอาจเป็นนอมินี เพื่อมารับมอบสาธารณูปโภคแต่โดยดี อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อตัดภาระค่าดูแลสาธารณูปโภคที่ชำรุด โดยผลักมาให้เป็นภาระจากเงินกองกลางนิติบุคคลแทน โดยสังเกตได้จากความเอื้ออารี เต้นท์ เก้าอี้ ไมค์ ฯลฯ ตลอดมา นิติบุคคลที่ดีย่อมทวงถามให้บริษัทบ้านจัดสรร จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินสาธารณะเช่น ถนน ท่อน้ำ ฯลฯ ให้เรียบร้อย แต่ที่เป็นจริงก็คือ มีการซ่อมผิวถนนด้านหน้าและเว้นไปทำด้านหลังสุดอย่างประหลาด ผิวถนน ด้านในถัดมา ยังคงแตกเป็นเส้นๆ น่าเกลียดน่ากลัว นอกจากนี้ภายหลังการโอนทรัพย์สินส่วนกลาง บริษัทบ้านจัดสรรจะได้รับเงินประกันคืนจำนวนหลายล้านบาท จากกรมที่ดิน ซึ่งตามปกตินิติบุคคลสามารถเจรจาให้บริษัทบ้านจัดสรรมอบบางส่วนไว้สำหรับเป็นกองทุนเพื่อดูแลสาธารณูปโภค แต่อนิจจานิติบุคคลที่แสนดีนี้ก็ไม่ได้ทำอะไรเลย

    2 การบ้าอำนาจของคน เมื่อมีบุคคลอันไม่ทราบหัวนอนปลายเท้า เข้ามาเป็นกรรมการหมู่บ้าน กรรมการเหล่านี้เป็นเจ้าของบ้านที่แท้จริงหรือไม่ หากติดกู้ธนาคาร ใช่คนที่ทำสัญญากู้หรือไม่ กู้แล้วทิ้งหรือโดนแบงค์ยึดหรือยัง สิ่งเหล่านี้ไม่ได้ถูกตรวจสอบแต่อย่างใด หรือเค้าอาจเป็นนอมินีของบริษัทบ้านจัดสรร หรือมิฉาชีพปะปนมาก็ได้ เพราะใช้กริยาวาจาเสียงดัง ข่มขู่ พูดจาเหมือนคนไร้การศึกษา ไม่เคารพความเป็นคนของผู้อึ่น ทั้งที่เป็นสามัญชนคนธรรมดา มิได้มีอำนาจใดๆตามกฎหมาย มาทำการจัดเก็บเงินค่าส่วนกลาง เงินที่จัดเก็บมาอ้างว่าเข้าบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ไม่มีหลักฐานการเปิดบัญชี (คงเป็นเพราะเปิดบัญชีนิติบุคคลฯไม่ได้ เพราะทะเบียนนิติบุคคลที่จดไว้ ยังไม่มีชื่อกรรมการ) แถมยังออกบิลเงินสด พอโดนทักท้วง ก็เลยไปทำตรายางมาประทับให้เห็นว่าเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พอตบตาพวกไม่รู้ประสีประสาไปได้ แท้ที่จริง บิลที่ไม่มีเลขที่ มันก็คือเศษกระดาษที่ไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานใดๆได้ เพราะสามารถปลอมได้ การเสียสละมาช่วยเก็บเงินก้อนโต โดยไม่มีบัญชีนิติบุคคลฯ แนวโน้มส่อความไม่โปร่งใส เนื่องจากยังไม่มีการแต่งตั้งคณะกรรมการถาวร ยังไม่มีการแสดงรายการค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ชัดเจน หากอนาคตเงินหายไปโดยไม่ทราบสาเหตุ ลูกบ้านทำได้แค่มองตาปริบๆ หรือบ่นพึมพำ งึมงำ เท่านั้น พอนานๆเข้า ก็อึมครึม จนทุกคนก็ไม่ให้ความร่วมมือ สุดท้ายก็ล้มครืน จนไม่มีกรรมการหน้าไหนอยากเข้ามารับช่วงบริหารงาน การมีเงินอยู่ในมือกรรมการนอกจากจำนวนมากเท่าที่เคยเห็นมีแต่ผลเสีย และเมื่อเสียหายแล้วสมาชิกมักไม่รู้เรื่องหรือถ้าทราบก็ไม่กล้าพูดมาก จนกลายเป็นเรื่องจ่ายเพื่อตัดความรำคาญ ซื้อความสบายใจไปที

    3 การที่สมาชิกไม่ยอมจ่ายส่วนกลาง จากผลการศึกษาทางรัฐศาสตร์เรื่องประชาธิปไตยโดยตรง จึงขอสรุปว่าสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรทุกแห่งพร้อมที่จะร่วมจ่ายค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคทั้งนั้น แต่ต้องถูกต้องโปร่งใสชัดเจน ให้เกียรติแก่สมาชิกในการมีสิทธิ์รับรู้ข้อมูล ไม่ทำเหมือนเขาเป็นตัวอะไร ทุกครั้งที่ได้ยินว่าสมาชิกหมู่บ้านเลวร้ายไม่ยอมจ่าย มักมองเห็นคนที่ไม่มีความคิด เพียงแต่ใช้ปากพูดนินทาว่าร้ายให้ผู้อื่นเสียหาย ทั้งที่น่าจะหันกลับไปมองกรรมการหมู่บ้านว่ามีลักษณะอย่างไร ทำอย่างไรสมาชิกทุกคนจึงยินดีจ่ายด้วยความเต็มใจ หากให้ความกระจ่างชัดเจนมีหลักฐาน ไม่โมเมหรือไม่บอกความจริงอย่างใดอย่างหนึ่ง การใช้จ่ายเงินทุกรายการ ต้องให้สมาชิกรับทราบโดยพร้อมเพรียง ยึดถือและเคารพในมติสมาชิกกรรมการ มีหน้าที่ทำตามมติจริงๆ ไม่ใช่แค่ในฝันเท่านั้น

    4 การจ้างเหมายาม แม่บ้าน ช่างสวน: มีการเบียดบังเอาประโยชน์เฉพาะตน เช่น บางหมู่บ้านจ้างยามที่เป็นคนใกล้ชิดกับกรรมการบางคน เพื่อใช้งานส่วนตัวเป็นวินมอเตอร์ไซค์ เป็นคนรับลูกกลับจากโรงเรียน หรือช่วยนอนเฝ้าถึงในบ้านระหว่างที่ไม่อยู่ นี่ยังไม่นับพนักงานทำความสะอาด และช่างสวน อีกที่ไม่รู้ว่าได้ค่าจ้างเดือนละกี่หมื่น แล้วหักเป็นค่าหัวคิวอีกเท่าไหร่ พวกคนหาเช้ากินค่ำกลับมืด มักตามืดมัวไม่เคยทราบว่ามีคนนั่งนอนนับเงินสบายใจขณะที่เราต้องทำงานหลังขดหลังแข็ง จ่ายเงินให้คนเสวยสุข แล้วก็ยิ่งทุกข์เมื่อบ้านเราโดนงัด ข้าวของก็โดนขโมย หาความปลอดภัยไม่ได้ซักนิด

    5 การใช้ พรบ.จัดสรรที่ดิน 2543 มาอ้างความชอบธรรม ก็เป็นที่ชอบอกชอบใจของคนที่เป็นกรรมการที่มีความพอใจกับอำนาจนิยม โมเมเหมาว่ากฎหมายให้กรรมการมีอำนาจกระทำการใดๆก็ได้ ยิ่งชาวบ้านที่ไม่ได้อ่านหรือไม่เข้าใจกฎหมายนี้ กรรมการได้ทีหลอกจูงสมาชิกไปไหนๆให้เป็นที่สนุกสนาน หลอกให้สมาชิกมาประชุม โดยไม่ให้รายละเอียดวาระการประชุม เพื่อทำทีเป็นร่วมออกตั้งกฎตั้งข้อบังคับ ทั้งที่ไปจัดทำเอง ที่เรียกให้มาประชุมก็แค่ต้องการให้ลงชื่อร่วมประชุมเสร็จก็เหมาะลายเซ็นว่าสมาชิกลงมติเป็นเอกฉันท์ ไม่ต้องส่งข้อบังคับจดทะเบียนต่อกรมที่ดิน (ตามกฎกระทรวง 7) ให้ใครดูทั้งนั้น ต้องการจดทะเบียนให้เสร็จเท่านั้น แล้วก็ใช้บังคับตามกฎหมายได้อย่างสบาย เงินที่เก็บมาเกินก็ใช้จ่ายกันสบาย เช่น อาจจะใช้เพื่อเลี้ยงรับรองกันในหมู่กรรมการ เอาไว้ใช้เงินช่วยงานทำบุญงานศพส่วนตัวก็ได้ ใครจะไปรู้ได้ ซึ่งไม่อยู่ในกรอบ พรบ.ที่ดิน 2543 ไม่มีคนอยากยุ่ง ไม่มีการตรวจสอบ พอสอบถามกรมที่ดินทั้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง คณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินฯ ได้ความว่าเขาไม่หน้าที่เข้าไปจัดการ จดแล้วก็แล้วกัน หมดภาระเค้าแล้ว จะต้องฟ้องศาลเอาเอง อะไรอะไรก็ต้องฟ้องศาลเอง

    6 การไม่รายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วต่อคณะกรรมการภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดการบัญชีและประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบ ซึ่งเป็นไปตามตามกฏกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้งการบริการการควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2543 ในข้อ 17 ซึ่งกำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องรายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วต่อคณะกรรมการภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดการบัญชีและประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบด้วย และให้คณะกรรมการแต่งตั้งคณะอนุกรรมการเพื่อตรวจสอบกิจการ การบัญชี และการเงิน ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามที่คณะกรรมการกำหนด จะเห็นได้ว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่มีเจตนาไม่สุจริต ก็จะอ้างถึงแต่มาตรา 48 ของ พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เท่านั้น เพื่อประโยชน์ในการเรียกเก็บเงินจากลูกบ้าน สรุป เงินเท่านั้นที่ต้องการ การตรวจสอบไม่ต้องมีหรอกนะ ไม่บอกด้วยว่ามีอะไรที่ต้องทำ

    7 มีความเป็นไปได้ถึงความไม่ชอบมาพากล และการรับสินบนการจัดตั้งนิติบุคคลจากบริษัทบ้านจัดสรร ที่จะยอมเสียเงินหลักแสนบาท จ้างเหล่ามิจฉาชีพ มากระทำการจัดตั้งเพื่อประโยชน์บางประการ อีกทั้งยังเอื้อถึงช่องทางในการหากินกับงบประมาณกองกลางอันหอมหวานในอนาคตอีกด้วย ดังเคยมีตัวอย่างมาแล้วจากในกรณีนิติบุคคลอาคารชุดที่ผู้บริหารเงินเหล่านี้ ทนความเย้ายวนของเงินที่ไม่มีคนตรวจสอบไม่ไหว จนต้องหอบเงินหนีไปเป็นคดีมากมาย สุดท้ายที่เหลือไว้ก็คือความชอกช้ำใจของเหล่าสมาชิกผู้รักความสงบ และขี้เกรงใจ / ลองพิจารณาดูเองละกันว่าจะทำงัยดีกับกรณีนี้ / หากจะจ่ายก็ต้องแน่ใจถึงความถูกต้องหลายๆอย่าง Are you sure?
ฟรีเว็บบอร์ด โดย ICHAT เว็บไซต์ให้บริการสร้างเว็บบอร์ด ฟอรั่ม กระดานสนทนา กระดานถามตอบ กระดานบอร์ด เว็บไซต์รุ่น เว็บไซต์ส่วนตัว ที่เป็นมากกว่าคำว่า FREE !!
เวลาบน Server : พฤหัสบดี 18 เดือน กันยายน 2557 20:36:18 ; โหลดหน้านี้ : 0.0151 วินาที แต่งรูปจีนโดยโปรแกรมจีน